Наем срещу притежаване: кое е по-добре?

Съпругата ми и аз наскоро станахме собственици на жилища и виждаме толкова много неща, които искаме да поправим или променим. Трябва да купим завеси, косачка, боя, лампи ... списъкът продължава и продължава. И това струва много пари

Но дори и да е така, ние смятаме, че ще ни бъде по-евтино да притежаваме дома си в дългосрочен план в сравнение с наемането. Това има интуитивен смисъл, защото ако наемате, всъщност просто плащате на някой друг, който да се погрижи за разходите за вашето жизнено пространство и да заплати премия отгоре. Оказва се, че това не е толкова ясно.

Домашни ценности

Често ще чуете, че домът ви е инвестиция. Много хора ще цитират факта, че цените на жилищата се покачиха през последните няколко десетилетия. Ако погледнем средната цена на новите домове от Бюрото за преброяване на САЩ, дом през 1973 г. струва само 32 500 долара, докато дом през 2010 г. струва 221 800 долара. Това е увеличение с над 580%! Годишно това се оказва малко над 5,3%.

Но тези числа не разказват цялата история. От една страна, числата не включват корекции за инфлация. През същия този период САЩ преживяват необичайно висока инфлация. Въпреки че инфлацията през миналия век е била около 3%, периодът от 1973 до 2010 г. е имал средногодишен темп на инфлация от 4,4%. Изведнъж нашето 5,3% годишно увеличение на домашната стойност намалява до печалба от едва 0,9%.

Второ, номерата по-горе са само за нови домове. И размерът на новите домове непрекъснато се увеличава с годините. Средната големина на нов дом през 1973 г. е малко над 1500 квадратни фута. През 2010 г. новите домове избутаха почти 2200 квадратни метра. По-големите домове естествено ще струват повече. След отчитане на по-големия размер на жилището и инфлацията, домовете изобщо не са получили никаква стойност.

Бюрото за преброяване не предоставя много данни за съществуващи домове, но те предоставят информация за цената на квадратен фут за нови жилища, започвайки от 1992 г. Използвайки тази информация, установяваме, че стойностите на жилищата само се увеличават 2,2% годишно от 1992 г. до 2010 г. След факторинг при инфлация домашните стойности загубиха 0,7%! Така че домовете наистина не са добро средство за инвестиция.

Сравнение на разходите

Така че, ако не печелите пари от стойността на вашия дом, как да притежавате дом по-добре от наемането? Точните Ви разходи ще зависят до голяма степен от пазара на недвижими имоти, където живеете, но ще използвам цените на жилищата и наемите около мен, за да видя колко допълнително струва наемането спрямо собствените.

Нека да разгледаме казус с нашия приятел Томи. Тя иска да види дали е по-добре за нея да наеме или да притежава еднофамилно семейно жилище с 4 спални. Знае, че няма да живее в дома завинаги. Най-малкото, тя ще се премести някъде в пенсия. Томи ще трябва да плаща комунални услуги, независимо дали наема или притежава, така че не е необходимо да гледаме на тези разходи.

Единственият разход за Томи, ако наеме, ще бъде месечното й плащане за наем. В моя район типичен дом за 4 спални наема за около 1700 долара на месец. С тази опция Томи може просто да се движи, когато лизинговият й договор е нагоре, след като направи последното си плащане.

Когато разгледаме разходите, които Томи притежава, нещата стават малко по-сложни. Един от основните разходи за притежаване, което Томи не би имал при наемането, е затварянето на разходите. Когато купува дом, тя ще има разходи за затваряне на различни услуги, свързани с процеса на закупуване на дома. Те обикновено достигат 3% от продажната цена. Томи би могъл да закупи дом с 4 спални за около 250 000 долара. Това означава, че тя ще плати около 7500 долара затварящи разходи. Ние също трябва да планираме кога Томи в крайна сметка продава къщата. Къщата й ще оцени малко, така че най-вероятно ще се продаде за по-висока от заплатената, но ще трябва да плаща отново разходи за затваряне, за да реализира някоя от тези печалби. Когато продава, тя ще трябва да плати комисионната за своя недвижим имот (3%) и купувача за недвижими имоти (3%) и такси за транзакции / обработка (3%). Всички тези такси стигат до десетки хиляди долари, които Томи ще трябва да отчита.

След разходите за затваряне, нека разгледаме какво би влязло в месечните й разходи. Най-очевидната е нейната ипотека. Заемът й и месечното й плащане ще зависят от сумата, която тя залага за авансовото плащане. Да речем, че тя отлага 10 000 долара и получава 30-годишен заем с фиксирана лихва в размер на 4,25%. Това поставя месечните й ипотечни плащания на 1180,66 долара. Тъй като Томи няма 20% от покупната цена за авансово плащане, тя ще трябва да закупи частна ипотечна застраховка (PMI), което е допълнителен 1% от сумата на заема годишно или 200 долара на месец. Тя ще трябва да плати PMI, докато има 20% от първоначалната покупна цена на дома в собствен капитал.

Освен ипотеката си, тя ще има още няколко предмета, за които да се грижи като собственик на дома, за които няма да има нужда да се притеснява, докато наема. Първо ще трябва да плаща годишни данъци. Тя също ще трябва да се грижи за собствените си ремонти и поддръжка. Данъците и ремонтите / поддръжката биха управлявали около 1% от стойността на жилището годишно. И накрая, ипотечният й кредитор ще изисква от нея да си осигури застраховката на собственика на жилището, която струва около 0,35% от покупната цена.

Ако вземем предвид всичко по-горе, месечните разходи на Томи да бъдат 1870 долара на месец.

Чакай, не трябва ли да е по-евтино да притежаваш от наема ?! Наемането на същия този дом струва само 1700 долара на месец. Защо Томи не трябва просто да наеме?

На пръв поглед изглежда като не-мозъчен да наемеш вместо собствен. В крайна сметка Томи не би трябвало да плаща нито един от разходите за затваряне, а месечните й плащания ще бъдат със 170 долара по-малко.

Но едно от основните предимства при притежаването е фактът, че месечното ипотечно плащане на Томи няма да се промени. Разходите за застраховка, данък и ремонт ще са в крак с инфлацията, но плащането, което тя прави към банката, остава постоянно. От друга страна, ако Томи наеме, месечният й наем ще нараства с инфлация всяка година. След 4 години общото месечно плащане и за двете опции е около 1900 долара. След 30 години плащанията за наем ще са над 4000 долара на месец, докато ипотеката, поддръжката и застраховката й ще са малко под 2400 долара.

Тя също влага дял в къщата си, докато тя оценява. След 30 години домът й на стойност 250 000 долара ще струва около 480 000 долара. След като поеме разходите си за затваряне, тя ще спечели 240 000 долара. Тя не покрива много разходите, които тя е плащала през годините за данък, поддръжка, застраховки и лихви, но в дългосрочен план е много по-евтино да притежавате от наем. След 30 години общата стойност на собствеността на Томи е около 293 000 долара, докато общите й плащания за наем за същия период биха били над 970 000 долара.

С авансово плащане от 10 000 долара и 30-годишен заем с фиксирана лихва в размер на 4,25% при типично жилище с 4 спални.

Както можете да видите, ако Томи трябваше да остане в къщата си само 1 година, разходите за затваряне и по-високите първоначални плащания биха довели до по-високи общи разходи при притежаването й, така че тя ще бъде по-добре да наема. Но ако Томи ще остане 2,5 години или повече, това ще се окаже по-евтино да притежава, тъй като нейната ипотека е защитена срещу инфлация и капиталът в дома й помага да компенсира разходите.

Възможност за разходи и инвестиране

Едно последно нещо, което трябва да вземем предвид, са възможните разходи, свързани със притежаването или наемането. Например, ако Томи реши да наеме, тя може да инвестира първоначалните 17 500 долара, които би похарчила за разходи за затваряне и авансово плащане. За 30-годишен период, ако получи средно годишната възвращаемост от 9%, нейните 17 500 долара се превръщат в над 230 000 долара! На всичкото отгоре, през периода, когато плащанията за наем биха били по-ниски от разходите за собственост, тя можеше да вземе тази разлика и да я инвестира.

Но възможните разходи вървят и в двете посоки. Припомнете си, че докато първоначалното плащане на наема на Томи ще бъде по-ниско, след 4 години разходите за жилище ще бъдат по-ниски. В този момент, ако Томи притежаваше, тя можеше да поеме плащанията, които щяха да отидат под наем и да ги инвестира. Има възможност за разходи на предния край при закупуване на дом. Но по-късно, по-високата ви корекция на инфлацията плаща наем носи възможните разходи.

Графиката по-долу показва каква ще бъде нетната стойност на Томи и в двата сценария, като се вземат предвид възвръщаемостта на инвестициите и изваждането на кумулативните разходи, които разгледахме преди това.

С авансово плащане от 10 000 долара и 30-годишен заем с фиксирана лихва в размер на 4,25% при типично жилище с 4 спални. Инвестициите растат на 9% годишно.

Ако вземем предвид възможните разходи, установяваме, че не е по-добре Томи да притежава, докато не планира да остане в къщата поне 4 години. След 5 години е много по-добре да притежава, тъй като по-ниските месечни плащания и собствения капитал на къщата й помагат да изгради своя инвестиционен портфейл.

Наем или собственост?

Както можете да видите, от финансова гледна точка решението за наемане или собственост не е толкова просто, колкото изглежда първо. По принцип за по-дълги периоди е по-добре да притежавате, отколкото да наемате. Ако планирате да останете на едно място за 5 или повече години, по-добре е да финансирате дом. Ако обичате да живеете на нови места на всеки няколко години, тогава е най-добре да продължите да наемате, тъй като няма да имате достатъчно време, за да изпитате финансовите ползи от собствеността на дома.